Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком
В настоящее время купля-продажа объектов жилой недвижимости — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Именно поэтому ее совершение не вызывает особых проблем. Однако существуют некоторые юридико-правовые нюансы, одним из которых является продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, которые способны затруднить процедуру.
Содержательная характеристика проблемы
Продать жилую недвижимость, собственником которой является лицо, не достигшее 18 лет, либо которое прописано на данной площади, достаточно проблематично.
С одной стороны, покупатель зачастую не желает связываться со сделками с обременением, так как при упущении некоторых важных моментов такое соглашение может быть признано судом недействительным даже спустя значительное время.
С другой стороны, продавцу необходимо решить целый ряд вопросов и взаимодействовать с несколькими инстанциями, что требует сил, финансовых средств и времени.
Кроме того, ситуация усугубляется повышенным вниманием со стороны государственных органов к правам и интересам детей. Это обусловлено тем, что до наступления 18 лет лицо ограничено в дееспособности и не может самостоятельно принимать юридически значимые решения. За них могут отвечать их законные представители (родители, опекуны или попечители), но только по согласованию с уполномоченным органом — орган опеки и попечительства.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса РФ малолетние граждане (до 14 лет) не могут самостоятельно заключать определенные виды сделок, в том числе продавать недвижимое имущество. В этом случае договор подписывают за него его представители. А сам несовершеннолетний может и не присутствовать в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Если говорить о детях постарше, не достигших совершеннолетия, то на основании пункта 1 статьи 26 Гражданского кодекса РФ ребенок в возрастном коридоре от 14 до 18 лет подписывает договор купли-продажи квартиры самостоятельно, но только при условии, что его представители дали на это письменное согласие. В данном случае присутствие ребенка при регистрации перехода права собственности обязательно.
Однако, по большей мере, положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения по продаже жилья с несовершеннолетними детьми, носят лишь теоретический характер. В законе есть только общие фразы, означающие, что в ходе совершения различных сделок права лиц, не достигших 18 лет, не могут быть нарушены, то есть новые жилищные условия должны быть лучше прежних или находиться на том же уровне.
Кроме того, не существует унифицированного механизма выдачи разрешения. Ответственный за это орган в одном муниципальном образовании может предъявить одни требования и запросить определенный перечень документов. Та же самая ситуация в другом муниципалитете может быть рассмотрена совершенно иным образом. То есть каждый орган опеки и попечительства принимает субъективное решение.
В этой связи Конституционным судом РФ было принято постановление, обозначающее моменты, когда отчуждение жилья с несовершеннолетним ребенком может обойтись без разрешения опеки. В соответствии с данным документом разрешение от уполномоченного органа не требуется, если ребенок прописан на реализуемых квадратных метрах и при этом не является собственником жилья. Однако есть и исключения.
Так, разрешение потребуется в следующих случаях:
1) Ребенок находится под опекой или попечительством и прописан в квартире;
2) Ребенок является собственником жилья.
Еще одним фактором, который может заставить потенциального покупателя передумать приобретать конкретную квартиру, на территории которой прописан ребенок или является ее собственником, является необходимость нотариального удостоверения каждого этапа сделки.
Данное новшество вступило в силу лишь с декабря 2015 года и до сих пор не проработан вопрос о том, кто именно должен уплачивать суммы за услуги нотариуса. Возможно, покупатель в целях скорейшего разрешения задуманного — продажи жилья, пойдет на уступки и заплатит, или эта сумма будет делиться между ними в равных долях.
В любом случае продажа квартиры с обременением в виде участия в сделке несовершеннолетнего лица делает эту процедуру более трудоемкой и сопровождается бумажной волокитой. Конечно, это больше касается стороны продавца, но и покупатель должен быть уверен, что все этапы проводимой процедуры находятся в рамках действующего законодательства. Характер проводимых действий зависит от того, прописан ли ребенок в квартире либо является ее собственником.
Продажа квартиры с прописанным ребенком в возрасте до 18 лет
В случае, когда в отчуждаемой квартире прописан несовершеннолетний, проблем с куплей-продажей возникнуть не должно. Достаточно его просто выписать из реализуемого жилья и прописать по адресу нового места жительства.
Процедура выписки несовершеннолетнего с реализуемых квадратных метров жилья выглядит следующим образом:
- Один из законных представителей ребенка (родитель, усыновитель или опекун) вместе с несовершеннолетним должны обратиться в паспортный стол по месту жительства и подать соответствующее заявление о выписке ребенка. Совместно с представленным заявлением в уполномоченный орган подаются паспорт представителя, свидетельство о рождении (паспорт) ребенка, документ, подтверждающий право собственности на новый объект недвижимости.
- Обратившиеся лица под контролем сотрудника паспортного стола заполняют листок убытия с указанием адреса нового места жительства.
- После проведения тщательной проверки предоставленных документов сотрудники паспортного стола выдают листок убытия. С этого момента несовершеннолетний считается выписанным, а квартира «чистой».
В целом, процедура продажи квартиры, на площади которой прописано лицо, не достигшее 18-летнего возраста, не вызывает проблем.
Продажа жилья — собственности несовершеннолетнего ребенка
Если несовершеннолетний является собственником недвижимости или ее части, это требует особого подхода.
Данный факт обусловлен тем, что законодатель предъявляет повышенные требования к данному виду сделок в связи с участием в них детей.
Действующее российское законодательство (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) содержит указание на то, что получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу жилья, в котором прописан несовершеннолетний, обязательно.
Это является ключевым моментом в процессе реализации недвижимости. Чтобы уполномоченная организация дала разрешение, необходимо доказать, что права ребенка в результате совершенной сделки купли-продажи не будут ущемлены и он получит жилье с квадратурой и условиями, не хуже прежних. Для этого следует предоставить следующий пакет документов:
- подписанное обоими представителями заявление с ходатайством о получении разрешения на продажу квартиры с пояснением о возникновении необходимости совершения подобной сделки;
- паспорта (свидетельства о рождении) всех собственников квартиры;
- при достижении ребенком 14 лет предоставляется его письменное согласие;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- копии документов на новый объект недвижимости;
- выписку из домовой книги;
- справку из БТИ, в которой содержатся сведения о стоимости прежней и новой квартир.
Ходатайство должно быть подписано обоими представителями, в ином случае орган опеки и попечительства может потребовать свидетельство о смерти второго законного представителя ребенка, документ о признании его без вести пропавшим, нотариально заверенное разрешение на реализацию недвижимого имущества и др. Каждый конкретный случай рассматривается индивидуально.
Приняв пакет документации, соответствующий орган принимает решение в 14-дневный срок и передает его на рассмотрение муниципальной комиссии. Изучив материал, глава муниципального образования подписывает распоряжение, которым регламентируются условия и основные требования к будущему заключению договора купли-продажи.
Именно оно передается в Федеральную регистрационную службу и без него не произойдет процедура законной регистрации перехода права собственности к новому хозяину.
| Несмотря на то, что ребенок не может быть выписан в никуда и для выдачи разрешения необходимо предоставить документы на жилье, в котором он будет проживать после продажи, существует ряд исключений, когда они не требуются. К ним относятся следующие: |
- при переезде в другой город и перечислении денег, полученных за квартиру на банковский счет несовершеннолетнего и наделения его долей по новому месту жительства;
- при переезде за границу на постоянное место жительства;
- при покупке первичной недвижимости при условии завершения строительства и регистрации ребенка в любом другом месте, например, у родственников.
Помимо того, что в сделку купли-продажи жилья, собственником которого является несовершеннолетний, помимо продавца (ребенка) и покупателя вовлекаются его законные представители, орган опеки и попечительства, законодатель внес изменения и дополнения в отдельные нормативно-правовые акты.
Так, с декабря 2015 года сделка купли-продажи квартиры — собственности лица, не достигшего 18 лет, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То есть еще одним субъектом, без которого факт реализации недвижимости не будет законным, выступает нотариус.
Особые случаи
Существуют некоторые особые случаи, когда реализация объекта недвижимости невозможна.
Так, незаконным будет считаться заключение договора между ребенком-собственником жилья и его законным представителем и другими близкими родственниками. Данное уточнение касается продажи как целой квартиры, так и доли в ней. Это означает, что недопустима продажа квартиры одному из родителей, попечителей, опекунов, бабушек, дедушек и др. Вместе с тем, последние вправе передать недвижимое имущество ребенку на безвозмездной основе.
Таким образом, купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком — это вполне реализуемая сделка. Однако она подразумевает существование определенных особенностей в виде повышенного внимания органов опеки и попечительства, которые неусыпно бдят за тем, как соблюдаются интересы и права детей.
При несоблюдении требований подобная сделка может быть признана судом вне закона — в этом случае покупатель может лишиться не только приобретенного жилья, но и своих денег, уплаченных за него. Именно поэтому важно подходить к заключению договора со всей ответственностью и внимательно читать условия.
Наименование отделения регистрирующего органа (по месту нахождения имущества).
Этот вид соглашения подразумевает, что одна сторона (продавец) передаёт другой стороне (покупатель) право собственности на недвижимое имущество, а другое лицо обязано возместить определённую сумму.
