В наше время в России жилищный вопрос является одним из главных. Ежегодно все большее количество домов становятся опасными для проживания. Главная задача жилищной реформы — снос ветхого и аварийного жилья и переселение из него людей.

 

Нормативная база

Законодательство РФ призвано обеспечить безопасное проживание граждан. Основной правовой акт — Жилищный кодекс РФ.На его основании разработаны программы, нормативные акты, постановления для устранения проблемы расселения аварийного жилого фонда.

Переселение из опасного жилья регламентирует постановление Правительства об утверждении Положения о признании жилья непригодным для проживания № 47 от 28.01.2006 и закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» № 185-ФЗ от 21.07.2007

 

Проблема сноса жилья

Плановая экономика не могла в полном объеме наполнить рынок необходимой жилой площадью. Это способствовало появлению значительного процента ветхого жилья.

Согласно ст. 25 Конституции РФ и ч. 1 ст. 3 ЖК РФ каждый человек имеет право на неприкосновенность жилища. Выселение из жилья — вынужденная мера. Она применяется в исключительных, предусмотренных законом случаях и отвечает интересам общества.

В жилищном праве выселение подразумевает принудительное освобождение жилья по решению суда или по закону лицами, не имеющими права проживать на занимаемой площади либо проживающими в домах, которые могут обвалиться. В последнем случае выселяемым предоставляется иное жилое помещение.

Практика показывает, что в законодательстве есть множество пробелов. Они во многом усложняют процесс сноса ветхо-аварийного жилья и переселения граждан. В связи с этим можно выделить следующие основные недостатки:

• Законодательством не установлено четкое понятие «ветхого» жилья. Есть методические рекомендации, которые официально не публиковались, согласно которым кирпичный дом считается ветхим при износе от 70%, деревянный или мансардный — от 65%. Здание при этом не должно удовлетворять требования эксплуатационных норм. Конкретной формулы расчета указанных цифр не существует. При экспертизе степень износа оценивается приблизительно.
• Из норм ст. 32, 86, 89 ЖК РФ следует, что переселение не ведет к улучшению жилищных условий. Жилье могут предоставить как в новостройке, так и во «вторичном» фонде.
• Не устанавливаются конкретные сроки сноса аварийного жилья так же, как и получения альтернативного.
• Какие-либо льготы при переселении отсутствуют. Новые квартиры выдаются в порядке общей очереди.

Переселяемые граждане могут подать в суд для защиты своих прав в следующих случаях:

• Выданная квартира имеет меньший, по сравнению с прежней, метраж или не соответствует нормам законодательства.
• Выкупная цена за квартиру ниже рыночной.

В подобных вопросах суд практически всегда принимает сторону ущемленных в правах вынужденных переселенцев. Судебная практика занимает позицию: не допустить ухудшения жилищных условий людей при предоставлении им жилья взамен ветхого.

 

Причины для сноса

Ветхий или аварийный дом подлежит сносу в следующих случаях:

• Он попал под действие государственной программы расселения из ветхого жилья.
• Признан специальной комиссией непригодным для проживания.
• По заявлению собственника признан аварийным и подлежит сносу.

При сносе дома сначала его конструкции ломают с помощью механического воздействия. Далее постепенно рушится остальная часть строения. Иногда основные элементы конструкции оставляют в качестве основы для строительства нового здания.

Под снос попадают старые дома барачного типа и пятиэтажки-«хрущевки».

Государство предусматривает, что дома считаются пригодными для проживания, если они недостаточно ветхи, даже если в них всего два этажа, нет центрального отопления, канализации и прочих современных удобств.

 

Программа сноса ветхих домов

Регионы РФ имеют полномочия самостоятельно разрабатывать специальные программы сноса аварийных домов, планировать и осуществлять финансирование данных мероприятий, определять сроки их проведения.

Они заранее закупают готовое жилье или возводят новостройки для переселения граждан.

Подобные программы принимаются, как правило, на два года. Под снос попадают не все непригодные для дальнейшего проживания дома. По общему правилу первоочередному сносу подлежат здания, признанные ветхими до начала 2012 года.

В Москве сейчас действует программа сноса пятиэтажных «хрущевок» 1959-1966 годов постройки. Она рассчитана на 2012-2016 годы и подразделяется на два этапа:

1. Непосредственно снос ветхого и аварийного жилья;
2. Улучшение структуры имеющейся застройки жилья.

Власти Москвы продлили первоначальные сроки программных мероприятий до 2017 года. На данном этапе из запланированных районов расселено лишь несколько. Подробную информацию об адресах домов, подлежащих сносу с переселением жителей, можно найти на официальном сайте комплекса градостроительной политики Москвы.

Власти столицы планируют не ограничиваться сносом пятиэтажек и внести соответствующие изменения в программу.

Основная задача проекта — не только заменить старые дома новыми, но и предоставить людям более комфортные и благоустроенные квартиры.

По закону приобретение нового жилья для переселения граждан осуществляется в ходе проведения тендеров или конкурсов. Для расселения квартиры могут покупаться в строящихся домах. Например, в Омской области такой дом должен быть построен минимум на 70%.

Признание дома аварийным

Властные структуры назначают межведомственные комиссии. Они производят оценку состояния жилья. В их состав входят сотрудники жилищной инспекции и других инстанций. Их решение служит основанием для издания акта о сносе здания.

Для получения необходимого заключения в комиссию подаются следующие документы:

• заявление собственника или акт соответствующего органа о признании жилья непригодным для проживания;
• план и техпаспорт жилья;
• правоустанавливающие документы на жильё;
• акты осмотров жилого помещения собственником или уполномоченным им лицом за три года с указанием выполненных ремонтных работ;
• заключения санитарной и противопожарной служб;
• заключение о техническом состоянии дома;
• акт специализированной организации о контрольных проверках дома;
• жалобы и письма граждан на плохие условия их постоянного проживания;
• иные документы, которые может затребовать комиссия.

В комиссию подать документы может собственник, жилищная инспекция или иной проводивший обследование дома орган, вынесший итоговое заключение.

Документы рассматриваются в течение 30 дней. При этом комиссия принимает решение о сносе дома либо назначает проведение дополнительного обследования.

Заключение о сносе дома не выдается

Органы власти могут не проводить дополнительный осмотр здания в течение неопределенного времени. Законодательством подобные сроки не установлены, и жильцам приходится жить в аварийных условиях. Подобное положение может продолжаться не один год.

Выходом станет обращение граждан в прокуратуру или органы жилищного надзора. Сотрудники данных организаций вправе наказать равнодушных должностных лиц за задержку и подать в суд для защиты прав бедствующих людей.

 

Выделение жилплощади и расселение

При вынесении решения о сносе дома первоочередной становится проблема расселения жильцов. Сроки и условия переселения указываются в распоряжении о сносе. О выселении граждан оповещают заранее и они вправе выбрать один из трех вариантов:

• Получить сумму денег, равную выкупной стоимости квартиры;
• Другое жилье на праве собственности;
• Иное жилье по договору социального найма.

Выбор является добровольным, но впоследствии гражданин не сможет поменять свое решение, даже если его не устроит новая квартира или выкупная цена будет ниже ожидаемой. Выселиться человеку придется по решению суда.

Что полагается жильцам при расселении?

При переселении возникает много вопросов. Ответы даёт ст. 89 ЖК РФ, согласно которой предоставленное жильё должно удовлетворять следующим требованиям:

• Быть равнозначным по площади. Для жильцов коммуналки жилье предоставляется с сохранением метража; для нанимателей метраж по норме равен 18 кв. м. на человека.
• Находиться в пределах границ населенного пункта. Предпочтения граждан при этом не рассматриваются.
• Обязательно наличие электричества, водоснабжения, канализации, отопления, сантехники и плиты.
• Соответствовать гигиеническим и санитарно-эпидемиологическим нормам.

Расходы на переезд компенсируют органы власти однократно.

Ситуация для собственников

У хозяев приватизированной квартиры при выселении есть две альтернативы на выбор:

1) Получить сумму, эквивалентную стоимости квартиры — выкупную цену. Она включает в себя:

• непосредственно оценочную стоимость жилья,
• расходы на приобретение квартиры,
• упущенную выгоду, если гражданин сдавал квартиру внаем,
• затраты на поиск нового жилья, на оформление соответствующих документов и переезд.

В данном варианте предусматривается заключение соглашения, в котором прописывают все тонкости договоренности. В документе может быть отражено, что гражданин получит вместо выкупной суммы иное жильё.

Предварительно собственнику следует обратиться в независимую компанию, которая произведет оценку жилья и определит его приблизительную стоимость.

При несогласии собственника с размером причитающейся ему выкупной суммы и отказе освобождать жилище, властные структуры вправе обратиться в суд. Он определит, какую сумму следует возместить.

2) Получить равнозначное жилье. Оно должно быть равно по площади прежней квартире, находиться в том же населенном пункте и быть благоустроенным.

Нужно знать, что аналогичной будет не жилая, а общая площадь жилого помещения. Все разногласия по срокам переезда, метражу, условиям и месту проживания решаются в судебном порядке.

 

Ситуация для нанимателей

Для граждан, проживающих в квартире по договору социального найма, предусматривается получение равнозначного жилья на тех же условиях. Если переселяемые лица стоят в очереди на улучшение жилищных условий, то новое жилье им предоставят с учетом недостающих метров.

Можно попытаться до выселения приватизировать квартиру, чтобы воспользоваться правами собственника. Закон позволяет сделать это, но на практике в сносимых домах реализовать это право трудно.

Следует обязательно обращаться в суд, если:

• новое жилье не отвечает установленным законодательством нормам;
• площадь новой квартиры меньше прежней;
• переселяют из отдельного жилья в коммуналку;
• дом в аварийном состоянии и со дня на день обрушится.

Правоотношения, связанные с выселением граждан, основаны на принципе неприкосновенности жилища и невозможности беспрепятственного его лишения. Исключения составляют предусмотренные законом случаи, например, добровольный отказ от переселения.

Для органов власти снос ветхого и аварийного жилья и организация переселений — вынужденная мера, а не обязанность улучшить жилищные условия граждан. В данной ситуации нужно знать свои права и обязанности, а в исключительных случаях смело обращаться в суд. Он встанет на защиту собственника, если гарантированное Конституцией РФ право на жилище нарушено.