Для расторжения договора купли-продажи квартиры недостаточно желания одной из сторон сделки. Решить ситуацию можно, если достигнуто обоюдное согласие сторон, или по решению суда.

Однако практика показывает, что достичь взаимности в вопросе расторжения договора удается крайне редко, чаще всего претензии возникают только у одной стороны.

Расторжение договора купли-продажи квартиры должно осуществляться в письменной форме. Покупателю и продавцу следует понимать, что все обязательства, которые были выполнены до момента расторжения договора, можно будет пересмотреть и дать им обратный ход только в том случае, если это предусмотрено договором (так, например, покупатель сможет вернуть внесенный им аванс).

 

Законодательная база

После того, как заключена сделка, претензии могут возникнуть у обеих сторон: продавец может быть недоволен тем, что не получил полную сумму денег, а покупатель – долгами, которые оставил прежний хозяин за коммунальные услуги или наличием лиц, которые зарегистрированы на купленном объекте и т.д.

Расторжение договора гарантируется главой 29 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Изменение и расторжение договора», а именно следующими статьями:

• в ст. 450 указаны причины для расторжения;
• ст. 451 регулирует расторжение, которое связано с изменением обстоятельств;
• в ст. 452 указан порядок проведения процедуры расторжения;
• последствия расторжения сделки регулирует ст. 453.

Любые сделки с недвижимостью, в том числе расторжение договора купли-продажи квартиры, основываются на Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Причины расторжения сделок

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение контракта возможно, если имеют место грубые нарушения условий, прописанных в договоре, одной из сторон или в некоторых иных случаях, которые определены на законодательном уровне или самим договором.

Что же считается грубым нарушением? Это такое деяние одной стороны, в результате которого вторая получила значительный ущерб. Говоря иначе, это если покупатель или продавец не получили то, на что надеялись при совершении сделки. К подобным нарушениям, например, относятся:

1. Отказ совершать оплату, то есть договор подписали обе стороны и он прошел соответствующую процедуру регистрации, однако продавец так и не получил соответствующую сумму денег.
2. Отказ бывших владельцев выезжать из квартиры или сниматься с регистрационного учета.

 

Изменение обстоятельств

Статья 451 ГК РФ определяет и другое условие, которое может стать причиной расторжения договора – изменились первоначальные обстоятельства и наступили другие, которые стороны не могли предвидеть. Из этого следует, что нет вины одной из сторон сделки и соглашение между ними невозможно из-за каких-то внезапных событий. Эта ситуация является самой распространенной в судебной практике.

Рассмотрим ситуацию на примере: обе стороны достигли договоренности во всех вопросах и подписали договор купли-продажи. Продавец гарантировал покупателю, что жилье не имеет никаких обременений, никто не имеет права претендовать на него, квартира не в залоге и т.д.

Однако после сделки возникает родственник прежнего хозяина, который вышел из тюрьмы. Поскольку до вынесения судом приговора он был зарегистрирован на этой жилплощади и проживал тут, а после освобождения ему негде жить, он принимает решение добиваться в судебном порядке восстановления своего права на проживание в данной квартире.

В результате бывший заключенный может получить право зарегистрировать и проживать в этой квартире. Если бы покупатель предварительно владел информацией относительно подобной возможности, он бы отказался от приобретения подобного жилья. В данной ситуации он имеет право требовать отмены всех обязательств, которые он на себя взял.

 

Расторжение договора до регистрации

До момента окончания процедуры регистрации — сделка имеет статус незавершенной. Отменить покупку/продажу на этом этапе достаточно просто. Последовательность действий в этом случае выглядит следующим образом:

1) Если стороны достигли согласия в данном вопросе и желание расторгнуть договор является обоюдным, то подписывается соответствующее соглашение о расторжении контракта;

2) Если же согласие не было достигнуто и желание расторгнуть договор является односторонним, инициатор процесса имеет право обратиться в суд, подав аргументированное заявление.

Однако прежде, чем подавать подобное заявление, нужно получить от второй стороны отказ от выполнения ее обязательств. Для этого следует вручить претензию оппоненту и, если требования, изложенные в претензии, не будут удовлетворены в течение 30 дней, можно обращаться в суд.

 

Расторжение договора после регистрации

Договор может быть отменен после того, как произошла регистрация и передача денег продавцу, а покупатель соответственно получил объект недвижимости:

• по желанию одной стороны;
• по соглашению обоих участников.

Если стороны достигли соглашения, лучшим вариантом решения проблемы является подписание «обратного» договора, когда стороны поменяются ролями: покупатель станет продавцом и наоборот. То есть будет проведен повторный обмен и процедура регистрации окончательно вернет все на свои места.

Если имеет место одностороннее намерение отказаться от сделки, нужно попытаться достичь досудебного соглашения со второй стороной, то есть направить второй стороне предложение об отмене сделки в письменной форме.

Письменный отказ или отсутствие реакции в течение 30 дней дает право стороне, которая инициирует расторжение договора купли-продажи квартиры, на составление и подачу иска. Но в таком случае недостаточно одного желания стороны.

Чтобы контракт был «отменен» в судебном порядке, должны быть серьезные причины, а именно:

1. Были нарушены существенные пункты договора;
2. Иные причины, которые определяются судом в каждом отдельном случае.

Важными условиями, при нарушении которых возможно расторжение контракта или признание его недействительным, являются:

• отсутствие оплаты или выплата не в полном размере;
• наличие обременений в виде граждан, которые прописаны в квартире;
• подписание договора недееспособным лицом;
• документы были подписаны под давлением, то есть имело место принуждение.

 

Расторжение договора через суд

Если не удалось достичь соглашения по расторжению сделки, следует приступать к подготовке иска.

Частой ошибкой, которую допускает истец при составлении искового заявления, является требование расторгнуть документ, при этом он упускает, что кроме этого следует выдвигать требование о возврате имущества.

Это связано с тем, что суд принимает решения исключительно в рамках выдвинутых истцом требований. Согласно положениям Гражданского кодекса, если зарегистрирована смена права на жилье, решение принятое судом о расторжении контракта не может стать причиной для того, чтобы прекратились полномочия покупателя на пользование недвижимостью.

При подобных обстоятельствах, чтобы не остаться ни с чем, продавец вынужден будет снова подать в суд, выдвинув требование вернуть недвижимость.

Важно при составлении иска не забыть включить в него ряд требований:

• возможность расторжения контракта, при этом обязательно следует указать, какие могут быть для этого причины;
• возвратить все имущество, которое было передано;
• в случае грубых нарушений со стороны одной из сторон, вторая может потребовать возместить убытки, в том числе моральные.

 

Недействительная сделка

Важно отметить, что признание соглашения недействительным и его расторжение – это разные причины, которые ведут к прекращению договорных отношений. Однако, и та, и другая процедура ведут к одному итогу – прекращается действие договора, становятся неактуальными обязательства сторон. Помимо этого, будут отличаться и последствия.

Если сделка признана недействительной, виновная сторона обязуется возвратить все, что было ею получено по договору, а зачастую компенсировать ущерб, который был причинен ее действиями.

Договор может быть признан недействительным в следующих случаях:

• пункты договора не соответствуют действующему законодательству, нарушая его;

• выяснилось, что одна из сторон является недееспособной или ограничено дееспособной;

• в заключении договора принимало участие лицо, которое не могло руководить собственными поступками. Можно увидеть сходство между этим и предшествующим пунктом, но существует огромное различие. Здесь речь идет о том, что человек не понимал того, что делает в определенный период – именно в момент заключения контракта. В целом здоровый человек может утратить над собой контроль из-за употребления психотропных веществ, в результате полученной травмы и т.д.;

• в качестве одной из сторон выступало лицо, не достигшее совершеннолетия. Возможна вероятность признания сделки законной, это происходит тогда, когда установлено, что сделка заключалась без нарушения прав несовершеннолетнего;

• заключение договора стало следствием угроз, насильственных действий, обмана или других подобных факторов. Если имело место мошенничество, сложно признать сделку недействительной при обращении в суд. Обращаться следует не только в суд, но и в полицию, поскольку должно быть возбуждено уголовное дело;

• была заключена мнимая сделка, то есть та, которая совершена без юридических последствий, или притворная – сделка, заключенная для скрытия иных правоотношений;

• в некоторых других ситуациях.

Внимание стоит уделить сделкам, в которых в качестве продавца недвижимости выступает учреждение. Если стало известно, что у юридического лица неверно оформлены регламентирующие документы, заключенный договор может быть признан недействительным.

Например, это возможно, если документы подписывает лицо, которое не имеет полномочий для этого. Также сделка будет аннулирована, если не было получено одобрение учредителей на ее заключение.

 

Гарантии для продавца и покупателя

Избежать неприятных последствий продавцу можно при предельной внимательности во время составления контракта. В его интересах зафиксировать в контракте такие моменты:

• договор может быть расторгнут, если одна из сторон не реализовала обязательства, которые были на нее возложены;

• должен быть пункт, определяющий срок, в течение которого проводится передача денег. Следует прописать, когда это должно произойти: до или после процедуры регистрации перехода собственнических прав.

Что же касается покупателя, то согласно нормам закона передача недвижимости покупателю должна быть зафиксирована в документе, который имеет название передаточный акт, или ином документе, который засвидетельствует факт передачи. Квартира перейдет покупателю после того, как был подписан передаточный акт, и произошло вручение имущества.

Однако не установлен конкретный срок для передачи объекта покупателю. В Гражданском кодексе применяется понятие «в разумный срок». Очевидно, что данное определение очень условно, поэтому в договоре нужно предусмотреть конкретный срок, который отводится для передачи квартиры. Если продавцом не будут выполнены условия передачи, можно будет требовать этого в порядке принуждения.

Подводя итог, хочется отметить, что расторжение договора купли-продажи квартиры – процесс достаточно непростой и длительный, однако вполне реальный. При заключении сделки нужно обращать особое внимание на всевозможные сроки, условия, на которых будет предоставлена недвижимость и деньги, а также права и обязанности сторон. Существует множество оснований для расторжения сделки, но часто бывает сложно доказать, что закон был нарушен.