Коммунальные квартиры появились в советское время, когда к гражданам, обладающим большой жилой площадью, стали подселять чужих людей.

Также они были актуальны, когда жилье предоставлялось на правах социального найма. В современную реальность данная категория недвижимости вписывается с трудом.

Определение такого понятия, как коммунальная квартира, нельзя найти в федеральном законодательстве, однако упоминание о ней есть в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в С.-Петербурге». По данному региональному нормативному акту коммунальной называется квартира, которая состоит из 5 и более жилых помещений (комнат), которые принадлежат соответствующему числу собственников, не связанных родственными узами, на основании определенных договоров, сделок и других документов, предусмотренных законодательством.

Есть определенные различия между коммунальной квартирой и квартирой, находящейся в долевой собственности. В коммуналке у каждого жильца есть право на конкретную комнату. А в долевой квартире физически доли не выделяются, они только на бумаге – 1/3, 1/6 и т.п. Поэтому конкретно границы в этом случае суд определяет, кто и чем пользуется, исходя из социального и материального состояния собственников долей.

Следовательно, коммунальной является квартира, обладающая следующими признаками:

• в ней проживают разные семьи, имеющие собственный счет на оплату коммунальных услуг;
• все жильцы имеют в собственности или на правах социального найма комнату для проживания, в то время как места общего пользования находятся в долевой собственности;
• все жильцы получили право на собственное помещение по отдельному правовому основанию, не зависящему от других проживающих.

 

Формы владения комнатами в коммунальной квартире

Сделка купли-продажи будет возможна, если объект недвижимости приватизирован. Правом на его продажу обладает только его собственник или уполномоченное им лицо. Существует возможность заключить сделку и на неприватизированное помещение. Однако это будет обмен между двумя нанимателями квартир на такое же неприватизированное жилье посредством заключения договора.

В данном случае органы местной администрации или управляющие муниципальным имуществом, которые являются непосредственными собственниками жилья, должны дать согласие на обмен. Только в этом случае договор может быть подписан нанимателями, и сделка будет признана законной.

 

Преимущественное право покупки, необходимость его соблюдения

Если все жильцы коммунальной квартиры  обладают законным правом на собственное помещение, помимо согласия на продажу, которое нужно у них получить, необходимо учитывать их преимущественное право на приобретение продающейся жилплощади.

Оно предполагает приоритетное право соседей как покупателя помещения. В случае нарушения преимущественного права собственников остальных комнат в коммунальной квартире, каждый из них может в течение 3 месяцев оспорить сделку через суд, официально потребовав перевести на себя все права и обязанности покупателя, независимо от наличия подходящего клиента.

Таким образом, продажа комнаты в коммунальной квартире должна происходить с учетом желания остальных проживающих на ее приобретение. Только в том случае, если они отказались от покупки или не дали ответ в течение месяца, можно начинать оформление купли-продажи с третьим лицом.

Для того, чтобы избежать возможных осложнений, процесс предоставления преимущественного права покупки и получение ответа на него необходимо оформлять в письменном виде. Если соседи не дали ответ в течение указанного срока, письменное предложение о покупке будет служить доказательством соблюдения их преимущественного права.

Здесь следует учитывать тот фактор, что нельзя продавать комнату третьему лицу ниже заявленной стоимости, предложенной ранее остальным жильцам. Это также может служить основанием для признания сделки недействительной.

 

Шаг 1 — Оценка стоимости жилья

Правильное определение рыночной стоимости недвижимости – это залог успешной сделки. На стоимость комнаты в коммунальной квартире влияют следующие факторы:

• площадь; количество соседей и комнат в квартире;
• район расположения и уровень его инфраструктуры;
• общее состояние жилого дома.

Есть некоторые сложности в определении данных факторов, когда речь идет о коммунальной квартире. Связано это с тем, что оценка комнаты составляется на основе стоимости квадратного метра во всей квартире. При этом, даже если ремонт есть только в комнате, предназначенной для продажи, стоимость площади все равно будет зависеть от общей цены за квартиру.

 

Шаг 2 — Получение согласия на продажу от соседей

Самая большая сложность в продаже комнаты в коммунальной квартире заключается в зависимости от других жильцов. Необходимо направить письменное уведомление о своем решении всем собственникам остальных помещений для соблюдения их преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что в квартире могут проживать родственники либо иные люди, которые не обладают правом собственности на данную жилплощадь, в то время, как согласие на продажу нужно получить именно от владельца.

Если соседи живут в помещении на основании соцнайма, уведомлять их о своем решении не требуется. В тех случаях, когда есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже следует направить в орган управления муниципальным имуществом.

Для того, чтобы получить корректные сведения о правообладателях, необходимо посетить Росреестр, где нужно:

• заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
• оплатить госпошлину, после чего можно получить требуемую информацию в письменном виде.

Следует отдельно решать ситуацию, если имущество принадлежит несовершеннолетнему владельцу. Закон определяет некоторые различия для двух возрастных групп. Если комнатой владеет ребенок, которому меньше 14 лет, его преимущественное право покупки или отказ от него представляет родитель или законный представитель.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право выражать свою волю, однако она должна быть согласована с родителями. Таким образом, ответ на ваше уведомление будет содержать одну подпись, если ребенку нет 14 лет, и две, если он старше этого возраста. Кроме того, соблюдение прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства, у которых нужно получать разрешение на любые сделки с недвижимостью

 

Сложности, которые могут возникнуть с соседями

Все нижеописанные проблемы могут быть решены в вашу пользу при соблюдении определенных действий. В первую очередь нужно учитывать, что уведомление необходимо направить соседям заказным письмом, в котором изложено решение о продаже комнаты, сумма сделки и возможность заявления о покупке в течение месяца.

1) Отказ соседей получить уведомление. Этот вид проблемы с соседями  решается довольно легко. В данном случае ваше письмо вернется с пометкой об отказе от получения и будет служить доказательством правомочности ваших действий.

2) Отсутствие реакции на уведомление. В том случае, если получатель не реагирует на уведомление, можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит документ и отправит его снова. Если повторное уведомление также будет проигнорировано, вы можете получить у нотариуса свидетельство, которое будет служить доказательством соблюдения вами всех правовых норм.

3) Если соседи не живут по месту прописки и их местонахождение неизвестно. В данном случае для совершения сделки  требуется признать соседа без вести пропавшим. Этот статус можно присвоить человеку только в том случае, если срок его отсутствия составляет не менее 1 года.

Признать соседа безвестно отсутствующим можно, направив в суд заявление о том, что основанием обращения является соблюдение преимущественного права покупки. Только в этом случае заявление будет принято от гражданина, не являющегося родственником пропавшего человека.

К документу необходимо приложить выписку из домовой книги и ответы из адресного бюро. В ходе судебного следствия будут опрошены свидетели и направлены запросы по местам возможного пребывания соседа. Если его не удастся обнаружить, судом будет назначен управляющий имуществом, на имя которого следует направить свое уведомление о продаже комнаты.

4) Если сосед живет в другом городе. В случае проживания собственника в другом городе и готовности отреагировать на уведомление, следует воспользоваться услугами нотариуса. Получатель должен прислать нотариально заверенный отказ, который будет служить основанием законности сделки.

5) Если собственник умер, а наследники не вступили в права наследования. Данная ситуация может вызвать самые большие затруднения. В этом случае придется либо обойти преимущественное право покупки либо направить в суд заявление о признании площади выморочным имуществом и необходимости принять ее на баланс местных властей.

В результате судебного следствия будет назначен наследник либо имущество получит статус выморочного и уйдет в собственность государства. В каждом из этих случаев появится адресат, которому можно направить свое уведомление.

Следует учитывать, что в пакет документов при продаже следует включить, как уведомление и отказ от него наследников, так и судебное решение по данному вопросу.

 

Способы обойти преимущественное право покупки

Есть несколько способов, которые могут помочь провести сделку с 3-м лицом, без участия соседей:

Первый способ – это, составив договор дарения, сделать потенциального покупателя собственником комнаты. Это сделает его таким же владельцем площади, как и остальных соседей, следовательно, он будет обладать преимущественным правом покупки. Риск в данном случае заключается в том, что если сделка по каким-либо причинам не состоится, комната превратится из полноценной собственности в долевую.

Следующий способ – это также с помощью вышеупомянутого договора подарить комнату, не оформляя процесс получения платы за нее. Минусом такого хода является то, что соседи смогут оспорить такую сделку, потребовав перевода права собственности на себя.

Третий способ обойти преимущественное право покупки – это реализовать право залога.

В данном случае нужно составить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге, которым будет выступать аванс за будущую покупку.

Далее продавец пропускает срок возврата денег, что дает покупателю законное право взыскать жилплощать в качестве оплаты займа.

Все эти методы позволяют обойти право преимущественной покупки, однако в каждом из них присутствует доля риска. Поэтому совершать такие сделки следует крайне осторожно.

 

Шаг 3 — Поиски покупателя

Найти подходящего покупателя можно как самостоятельно, так и прибегнув к помощи агентства недвижимости. В первом случае от вас не потребуется никаких затрат, нужно только разместить объявление о продаже в интернете и печатных изданиях.

При этом вы будете лично общаться с каждым потенциальным покупателем и самостоятельно контролировать юридическую сторону вопроса.

Обратившись к риэлтору, вы сэкономите время и получите дополнительную защиту от мошенничества в ходе сделки. Однако при этом понесете ощутимые финансовые траты.

Независимо от того, какой способ вы выберете, следует учитывать, что поиск подходящего покупателя, который не передумает в ходе оформления бумаг,- это залог успешной сделки.

 

Шаг 4 — Необходимый пакет документов для совершения сделки

Если вопрос с соседями решен, подходящий покупатель найден, то можно приступать к подготовке документов для совершения купли-продажи имущества. Вам нужно предоставить в Росреестр:

• паспорта участвующих в сделке лиц;
• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи комнаты (если составлялся);
• свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
• справка об отсутствии прописанных жильцов на продаваемой жилплощади;
• копии заказных писем, которые были разосланы соседям, их ответы, а также свидетельство почты о совершении рассылок;
• выписка из БТИ;
• кадастровый план жилого помещения;
• разрешение органов опеки (в случае, когда один из собственников продаваемой комнаты — несовершеннолетнее лицо).

Таким образом, в продаже комнаты в коммунальной квартире существует множество нюансов, каждый из которых необходимо учитывать для законного совершения сделки.