Недвижимость нередко является долевой собственностью нескольких людей. Они вправе распорядиться ею по своему усмотрению, например, продать.

А покупка доли — одна из сложных задач, поэтому в Гражданском кодексе описаны особые правила, гарантирующие покупателям соблюдение их интересов.

 

Что означает понятие «общая собственность»

В Гражданском кодексе говорится, что имущество, которым владеет два и более человека, является их общей собственностью.

Она бывает долевой и совместной. В первом случае существует чёткое разделение имущества по долям для каждого собственника, а во втором — его нет, но оно вероятно при желании сторон.

Например, в браке супруги купили квартиру и собственником записали жену.

Жильё трактуется как их общая совместная собственность. Любые сделки с квартирой могут совершаться супругой только после получения нотариально заверенного  согласия мужа.

При желании квартира может быть поделена на доли. Составляется брачный договор, где указываются доли каждого, и собственность становится долевой. Теперь при операциях с недвижимостью нет необходимости в получении согласия второго супруга.

Это называется внесудебным порядком выделения доли. Если между сторонами есть разногласия по поводу выдела долей, то делается это в судебном порядке.

 

Особые правила долевой покупки

В ГК РФ (статья 250) разъясняется, по каким правилам осуществляется долевая покупка жилья. Суть закона состоит в преимущественных правах остальных дольщиков получить отчуждаемую долю при намерении одного из них продать её третьим лицам. Согласно правилу, должно быть реализовано их право «первого выкупа». Только при их отказе от него возможна продажа доли сторонним лицам.

Но такие ограничения не касаются дарения доли. По закону человек имеет право подарить собственную долю, ни с кем не согласовывая это действие. Можно прибегнуть к притворному «дарению» без афиширования факта оплаты, но другие дольщики могут подать иск в судебный орган о признании сделки недействительной. Тогда у покупателя доли есть риск потерять её вместе с отданными деньгами.

Практикуются случаи дарения будущему покупателю небольшой доли для дальнейшего приобретения её оставшейся части уже на правах совладельца жилья. Такой вариант приобретения доли не совсем честен, но возможен. В статье 421 ГК России говорится о праве продавца доли выбрать из числа других собственников любого из них по своему усмотрению.

Всякая покупка доли в квартире должна осуществляться в определённой последовательности:

1) Собственник, продающий свою долю общего имущества, должен в первую очередь известить об этом остальных участников, предоставив им право первоочерёдного выкупа. В п. 1, 2 статьи 250 ГК РФ сказано об обязанности продавца оповещать совладельцев о решении продать её по указанной цене и на определённых условиях, например, о возможности продажи с рассрочкой, отсрочкой. Могут быть оговорены и другие условия, существенные для сторон.

2) Оформляется такое предложение только в письменном виде и отсылается почтовым отправлением (заказное письмо, телеграмма с уведомлением о вручении), передаётся с курьером. Если между дольщиками квартиры нормальные отношения, то возможно извещение об отчуждении доли по телефону. Тогда в случае отказа от покупки, продавец может попросить других дольщиков оформить его у нотариуса. В этом случае ему можно продавать долю, не дожидаясь, пока закончится предупредительный 30-дневный срок.

3) Если прописанные собственники не проживают в этот момент в квартире, то предложение им о выкупе доли у продавца необходимо направлять по адресу, который известен, как последнее место их проживания. Требование закона об извещении других собственников о продаже одной из долей считается соблюденным, если у продавца есть на руках письменные доказательства об уведомлении.

4) Граждане, получившие предложение, обязаны в течение месяца ответить на него тоже письменно согласием или отказом. Если это время истекло, а ответа продавец не получил, он имеет право предложить свою часть имущества другим людям. То же самое можно делать при наличии письменного отказа от покупки. Ещё следует обратить внимание на такой момент: третьим лицам предлагать долю нужно на тех же условиях, что были озвучены остальным собственникам.

Продажа доли или изменение её без соответствующего уведомления заинтересованных лиц может закончиться судебными разбирательствами. Они могут начать судебное разбирательство по поводу продажи доли посторонним людям, если от её момента не прошло 3 месяца. Эту возможность они получают согласно Федеральному закону №122-ФЗ (статья 24).

Небольшой нюанс: права других собственников не считаются нарушенными, если стоимость доли, предложенная третьим лицам, была увеличена.

Письменный отказ соседей по квартире от покупки доли должен быть приобщён к документам при регистрации. Если же он отсутствует, то свидетельством извещения других собственников будут служить приложенные документы (квитанции, справки).  Покупателю следует убедиться в надлежащем уведомлении остальных владельцев квартиры, чтобы избежать впоследствии получения судебных исков.

 

Особенности долевой продажи

В таком деле, как покупка доли в квартире, есть масса особенностей, о которых следует знать каждому участнику сделки, например:

1) Изменены условия продажи. В случаях, когда после извещения всех совладельцев общего имущества продавцом были изменены условия продажи в положительную сторону для покупателя, например, снижена стоимость отчуждаемой доли или предоставляется рассрочка платежа, извещать сособственников следует снова.

При недобросовестном отношении продавца доли к соблюдению правил — неоповещение других собственников о продаже, несоблюдение выжидательного срока, предоставление третьим лицам лучших условий, совладельцы общего имущества имеют право обратиться в судебные органы, чтобы отстоять свои интересы.

2) Неизвещение о продаже дольщиков, желающих выкупить долю. Если дольщик хочет купить долю общей собственности, но продавец его не известил о продаже, а уступил её стороннему лицу, то существует только один выход — добиваться изменения ситуации через суд. На это отводится 3 месяца.

3) Все сособственники согласны приобрести отчуждаемую долю. Право выбирать из них покупателя законом предоставлено продавцу. Ведь сделка может быть проведённой только при согласии обеих сторон договора. Если продавец знает, кому из числа собственников он хочет предложить свою долю, то он может не извещать о предстоящей продаже остальных совладельцев. Объясняется это тем, что правило преимущественной покупки действительно лишь в случае продажи доли сторонним лицам, не входящим в число собственников.

4) Совладельцы избегают получения извещения. Законных способов заставить их получить уведомление не существует. Поэтому продавцы прибегают к фиктивному дарению, так как процесс дарения не требует согласия других дольщиков. Возможно, что те захотят опротестовать сделку через суд, но доказать, что сделка была притворной, практически невозможно.

5) Есть решение выкупить долю, но нет всей суммы. Бывают случаи, когда другой собственник общего имущества готов выкупить предлагаемую долю, но не успевает собрать нужную сумму за отведённое законом время (30 дней). По закону продавец не должен ждать, когда у покупателя появится нужная сумма, даже если это небольшой срок. Вопрос может решиться только согласием продавца некоторое время подождать оплаты.

 

Какие существуют риски при приобретении доли

Покупатель доли в квартире должен быть готов к тому, что он подпадает под действие правил о долевой собственности. И в дальнейшем распоряжаться, пользоваться общим имуществом он будет с согласия других сособственников.

Чаще всего выделить её и пользоваться единолично в общей квартире не получается. Доля будет существовать лишь на бумаге.

Детали совместного проживания определяются всеми собственниками. Если у них нет согласия по порядку пользования общим имуществом, то предполагается их равноправие в квартире.

Легче всего выделить долю, когда есть изолированные комнаты в квартире, отдельный вход и совладельцы пришли к общему согласию. В других случаях даже заявление в суд за выделом доли не поможет, если обратившийся собственник располагает лучшими имущественными возможностями, например, имеет другое жильё, меньший состав семьи, финансово более обеспечен. Он может получить самую маленькую комнату, даже являясь собственником наибольшей доли в квартире.

Регистрируется новый собственник в органах ФМС на общих основаниях. Согласия остальных совладельцев не требуется. Оно понадобится, если он захочет прописать другого супруга и детей. До принятия нового Жилищного закона в 2005 году это было возможно. Теперь прописка иных лиц нуждается в согласии дольщиков. Поэтому лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые станут жить в квартире.

Для продавца есть риск долгой продажи своей доли по вине других собственников, которые формально дадут согласие на покупку, но будут тянуть время, не давая приобрести её посторонним людям. Продавцу нужно просто оформлять извещение по закону, а после 30 дней продавать долю.

 

Как определяется стоимость доли и стоит ли её покупать

Для определения стоимости доли в квартире обычно берут среднюю цену 1 кв. м в регионе и умножают на её площадь. Имейте в виду, что она выйдет завышенной, не учитывающей качество конкретного жилья. Важно знать общее число комнат в квартире, смежные они или изолированные, размер доли, состояние жилья и взаимоотношения с другими владельцами.

Цена формируется с учётом этих данных. Большим спросом пользуется доля в квартире, где комнаты изолированные. Если они смежные, то могут появиться проблемы с вселением.

Покупая долю, не поддавайтесь заблуждению, что в 2-комнатной квартире на 2 владельца она стоит половину общей цены квартиры. Это неправильно, так как реальная цена её на треть меньше, чем, если бы собственники продавали всю квартиру, а потом поделили деньги.

Приобретение доли — очень специфичный способ покупки жилья с множеством особенностей. Важно учесть все пункты действующих правил в отношении такой собственности, чтобы сделка оказалась законной и полезной для обеих сторон договора купли-продажи.