Покупку квартиры можно отнести к одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости, однако она сопряжена с риском «нарваться» на мошенников.

Избежать обмана можно с помощью услуг юридических компаний или риелторов, но при этом нелишним будет знать, как правильно должна оформляться покупка квартиры. Эту процедуру можно условно разделить на несколько этапов:

• Проверка продавца и юридической чистоты приобретаемой квартиры.
• Юридически грамотное составление договора купли-продажи.
• Фактическая передача квартиры и денег с последующей регистрацией перехода прав.

Формулировки могут показаться сложными, но на самом деле все три этапа состоят из наборов простых задач, многие из которых любой покупатель квартиры может без труда осуществить сам. Рассмотрим их более детально.

 

Шаг 1. Проверка продавца и юридической чистоты приобретаемой квартиры

1) Главным доказательством того, что квартира приобретается у реального владельца, являются документ, подтверждающий его право собственности. Обычно это простое свидетельство государственного образца. Следует насторожиться, если продавец откладывает предъявление такого свидетельства и старается доказать свое право собственности только на основе предыдущих договоров купли-продажи или дарения — опытные мошенники могут запасаться целым пакетом таких документов, ведь их легко подделать.

Наиболее надежную гарантию можно получить, если самостоятельно подать запрос в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Ответ на запрос должен подтвердить, что продавец имеет зарегистрированные права на квартиру – в этом случае можно быть спокойным.

2) С осторожностью нужно относиться к тем случаям, когда одним из собственников является ребенок – следует помнить, что сделка от имени ребенка может быть заключенной только его законными представителями (родителями, опекунами) или с их согласия.

3) Если продавец находится в браке, то нужно обязательно требовать согласия на продажу от его мужа (жены)

4) Следует внимательно ознакомиться со списком людей, прописанных в квартире – в идеале к моменту продажи их не должно быть вообще. Продажа даст право принудительного выселения прописанных, но не следует верить утверждениям продавца о простоте такой процедуры, лишние юридические проволочки в будущем совсем ни к  чему.

Особенно сложно будет, если среди прописанных есть люди тех категорий, принудительное выселение которых затруднительно или невозможно без предоставления им жилья (несовершеннолетние без опеки). Самый достоверный список прописанных в квартире жильцов можно получить в управляющей компании, сделав запрос о получении расширенной выписки из домовой книги.

5) Если продажей квартиры занимается не реальный хозяин, а его представитель, то обязательно нужно проверить его паспортные данные и законность доверенности, на основании которой он работает. Это просто, ведь доверенность подтверждает сотрудник нотариальной конторы, и лучше не полениться посетить этого нотариуса, заодно спросив – не отзывалась ли доверенность.

Если сотрудник и контора реально существуют, а доверенность действующая, это уже станет базовой гарантией того, что представитель продавца имеет реальное право заниматься продажей квартиры. Кроме того, подлинность паспорта владельца тоже желательно проверить и твердо стоять на своем, если продавец старается избежать этого.

6) Обязательно нужно убедиться в отсутствии судебных споров касательно продаваемой квартиры. Это можно сделать, обратившись с просьбой в канцелярию суда или службу судебных приставов. Однако если для проверки уже делалась выписка из государственного реестра, то в ней есть соответствующая графа, где указаны все судебные споры. Если продаваемая квартира перешла к продавцу по наследству, то нужно убедиться в отсутствии других претендентов, посетив юриста вместе с хозяином.

7) Если в квартире делалась перепланировка, то нужно удостовериться в ее законности. Факт перепланировки можно проверить, сравнив технический план квартиры с реальной картиной. Для верной оценки лучше вызвать сотрудника БТИ – следует помнить, что если перепланировку признают незаконной, то нового владельца могут заставить в будущем восстанавливать прежний вид квартиры за свой счет.

8) Следует категорически избегать покупки квартир, которые на момент совершения сделки сдаются кому-то в аренду. Если на квартиру наложены конкретные обременения (к примеру, она арестована или по ней имеется непогашенная ипотека) то они обязательно тоже указываются в выписке из реестра.

9) Если покупатель не хочет нести дополнительных расходов после покупки, то лучше удостовериться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам – посмотреть квитанции по оплате, позвонить в коммунальные службы. Часто квартиры продаются по сниженной цене именно потому, что на них зависли огромные задолженности по коммунальным платежам и уже готовится отключение электричества, воды или газа – такие сюрпризы явно не станут приятными.

 

Шаг 2. Юридически грамотное составление договора купли-продажи

Когда проверка продавца и юридической чистоты квартиры завершена, и результаты устраивают покупателя, можно переходить к основной части оформления покупки квартиры – составлению договора купли-продажи.

Согласно действующему законодательству, именно такой документ закрепляет реальные условия передачи права собственности на квартиру, поэтому он должен быть составлен юридически верно с учетом всех требований, которые прописаны в Гражданском кодексе РФ (например, ст. 550, 554, 555 ч.2 ГК РФ). Иногда сначала заключается предварительный договор, но чаще сделки по продаже квартиры закрепляются только обычным договором купли-продажи.

Действующее законодательство РФ предписывает структуре договора детальное описание основных пунктов, без соблюдения которых документ не может считаться действительным:

1. Квартира (предмет договора) должна быть описана максимально подробно, чтобы на основании описания была возможность ее четко выделить среди остальных. Дополнительно нужно описать все индивидуальные признаки квартиры – полный адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь. Здесь же указываются данные государственного свидетельства, подтверждающие право продавца на владение квартирой.
2. Цена. Оговоренная цена продажи утверждается в тексте договора цифрами и прописью. Дополнительно указывается, что цена окончательная и не может быть изменена — ведь именно на основе указанной в договоре цены высчитывается сумма возврата налога для покупателя.
3. Данные обо всех лицах, которые могут сохранить свои прошлые права пользования квартирой после ее продажи – перечень и подробное описание того, какие именно права будут сохраняться. Обычно сделок, где есть такие лица, лучше попросту избегать.

Помимо требований Гражданского кодекса РФ структура договора купли-продажи должна соответствовать общим принципам составления подобных договоров, т. е. включать в себя все пункты, без которых документ теряет свою юридическую силу.

Поскольку оформление покупки квартиры и так является сложной процедурой, проверить правильность составления договора купли-продажи лучше всего в нотариальной конторе перед его заверением. Любой квалифицированный юрист с легкостью объяснит все недочеты и поможет их исправить, составив правильный образец договора.

 

Шаг 3. Фактическая передача квартиры и денег

Процедура передачи квартиры является очень ответственным шагом, поэтому Гражданский кодекс Российской Федерации предписывает составление для этого отдельного документа.

Обычно во время сделок по продаже им выступает акт приема-передачи, но это необязательное требование – переход квартиры может подтверждаться и другими документами, главное чтобы они тоже подтверждали передачу одной стороной и приемку другой.

Такие документы обычно являются одним из дополнений к договору купли-продажи.

Важнейшее значение акта приема-передачи или аналогичного документа заключается в том, что согласно его тексту покупатель подтверждает свое согласие с соответствием квартиры требованиям к качеству жилых помещений.

Передача наличных денег – весьма щекотливая процедура, и чтобы ее обезопасить, существует целый список необходимых мер:

• Факт передачи должен быть подкреплен распиской, в которой указываются личные и паспортные данные представителей сторон, а также подтверждение того, что деньги переданы именно за покупку квартиры и конкретный срок передачи соответствует указанному в договоре купли-продажи.
• Время и место передачи денег должны держаться в секрете во избежание утечки информации, а сам факт передачи, помимо расписки, лучше подтвердить приглашением свидетелей. Их стоит выбирать внимательно и убедиться, что свидетели изначально готовы в случае непредвиденных сложностей подтвердить передачу денег во время судебного разбирательства.

Значительно снижает риски использование для передачи денег банковской ячейки, а небольшая сумма дополнительных расходов за пользование ячейкой выглядит вполне оправданной с учетом предоставляемых гарантий безопасности. Безналичные расчеты также будут хорошим выбором, но многие не хотят нести дополнительных комиссионных расходов при передаче значительных сумм.

 

Шаг 4. Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Переход прав на основании договора купли-продажи также является важнейшей процедурой, которая подлежит государственной регистрации (согласно требованиям закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Раньше отдельно регистрировался и сам договор купли-продажи, но теперь эта мера отменена, и общая процедура оформления покупки квартиры стала чуть проще.

Регистрация передачи прав на квартиру является конечным этапом оформления продажи и, по сути, служит подтверждением того, что государство признало факт сделки, но для этого требуется подготовить и подать в территориальный отдел ЕГРП отдельный пакет документов, включающий в себя:

• Заявление сторон о государственной регистрации перехода прав (его можно составить с помощью юриста, риелтора или просто найти готовые образцы на сайте ЕГРП)
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за переход прав (платится один раз, размер – 1000 рублей).
• Договор купли-продажи с актом приема-передачи (подается в трех экземплярах).
• Кадастровый паспорт квартиры (если не был сдан заранее).
• Выписку из домой книги.
• Паспорта всех лиц, которые принимают участие в продаже.
• Если частью прав на квартиру владеют дети или супруг продавца, то добавляются соответствующие разрешения от мужа (жены), согласие представителя опеки или родителей (для ребенка).

Некоторые составляющие указанного пакета документов могут не являться обязательными, но для надежности их все-таки стоит подготовить во избежание возможных бюрократических задержек.

Иногда в результате обращения государственный орган отказывает в регистрации передачи прав, это возможно только в тех случаях, когда за регистрацией обратились лица, не имеющие права распоряжаться квартирой или выступать представителем продавца либо покупателя.

Также отказ возможен в том случае, когда какой-либо из поданных документов составлен неверно и не отвечает требованиям законодательства – чаще всего это касается договора купли-продажи. Таким образом, чтобы избежать отказа в государственной регистрации, достаточно просто внимательно соблюдать правила оформления покупки квартиры.

Знание процедуры правильного оформления покупки квартиры – безусловно, один из важнейших ключей к проведению успешной сделки с минимальными дополнительными затратами в дальнейшем.