Для подтверждения права собственности на любой недвижимый объект требуется регистрация сделки по договору купли-продажи, аренды, дарения и обмена.

Регистрация сделок с недвижимостью производится в Росреестре (Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии).

Специальные государственные органы фиксируют перевод, прекращение или ограничение прав собственности между участниками сделки или закрепляют право владения за определенным лицом, как того требует Гражданский Кодекс РФ. Порядок регистрации, ее нормы и процедура установлены Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью – это единственный законный способ подтверждения права на недвижимость. Ее главная задача – защита имущественных прав граждан. Зарегистрированное право можно оспорить только через суд.

В случае, когда одна из сторон без оснований уклоняется от регистрации оформленной сделки, другая сторона вправе через суд потребовать ее проведение. В таком случае сделка регистрируется по решению суда, а уклоняющуюся сторону могут обязать возместить убытки, связанные с промедлением.

Какие сделки необходимо регистрировать?

Нуждаются в регистрации нижеперечисленные виды сделок:

• Покупка и продажа жилого дома, его части; квартиры или доли в квартире.
• Обмен квартиры или дома.
• Дарение недвижимости, в том числе пожертвование, а также отказ от дарения или пожертвования.
• Участие в строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости в качестве дольщиков.
• Договор ренты.
• Продажа предприятия.
• Аренда недвижимости (включая участок лесного фонда).
• Субаренда недвижимости.
• Аренда или субаренда земельного участка.
• Аренда предприятия.
• Аренда с выкупом.
• Договор о пользовании участком лесного фонда на безвозмездной основе.
• Ипотечный договор.
• Соглашения об уступке прав по договорам.
• Соглашения о расторжении вышеуказанных сделок или изменениях в них.

Подлежащие регистрации сделки признаются законом с момента их регистрации, а не с момента подписания договора сторонами.

Как действовать при оформлении регистрации сделки?

Регистрация сделок с недвижимостью проводится в регистрационном округе по месту нахождения недвижимого объекта. Стороны сделки могут заниматься оформлением регистрации лично или с помощью доверенных лиц.

Последовательность процедуры:

1. Участники сделки оформляют и заключают договор.
2. Стороны или их доверенные лица подготавливают пакет необходимых документов.
3. Оплачивается государственная пошлина за услугу регистрации.
4. Стороны обращаются в регистрирующие органы.
5. Работники Росреестра проверяют представленные документы и правомерность сделки.
6. Заявленное право на недвижимость сопоставляется с уже числящимися в реестре правами на этот объект во избежание противоречий.
7. При соответствии документов требованиям создается запись в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
8. Выдается документ, подтверждающий регистрацию.

Перечень необходимых документов

Физическим лицам:

• заявление о регистрации в двух экземплярах – со стороны отчуждающего объект недвижимости и со стороны приобретающего право на объект;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документы, свидетельства, акты, подтверждающие наличие полномочий стороны на право распоряжаться объектом соглашения;
• договор о купле-продаже, аренде, ренте или дарении в двух экземплярах;
• оригинал и копия кадастрового паспорта объекта недвижимости, включающий план объекта и уникальный кадастровый номер (для сделки купли-продажи);
• квитанция об оплате госпошлины;
• если от имени заявителя действует доверенное лицо, необходим документ, подтверждающий его полномочия (нотариально оформленная доверенность).

Юридическое лицо вместо документа, удостоверяющего личность, предоставляет регистрационные и учредительные документы организации, а также документы, подтверждающие право представителя организации на заключение договора, соглашения или сделки.

Дополнительные документы, необходимые в различных случаях:

• согласие залогодержателя, если объект недвижимости находится в залоге (копия и оригинал);
• согласие получателя ренты, если заявитель распоряжается его недвижимым имуществом и выплачивает рентные платежи (копия и оригинал);
• документы, подтверждающие, что владелец части дома или доли в квартире уведомил всех участников долевой собственности о производимой им сделке;
• согласие родителей или опекунов несовершеннолетнего участника сделки (копия и оригинал);
• разрешение опекунов или попечителей на распоряжение имуществом недееспособных лиц их законными представителями.

Сколько времени длится оформление?

Заявка по закону рассматривается в течение 30 дней. В особых случаях предусмотрена ускоренная процедура регистрации: срок можно сократить до 7–10 или 3–4 дней.

Размер госпошлины останется таким же, но заявитель обязан предоставить документы, подтверждающие необходимость сократить сроки рассмотрения заявки (например, если у заявителя запланирована поездка).

Если при юридической проверке документов и объекта сделки у сотрудников Росреестра появились замечания, которые заявитель может устранить, ему будет дан срок в 1 месяц для приведения пакета документов в соответствие с требованиями. По письменному заявлению может быть предоставлена отсрочка длиной в 3 месяца.

Если по истечении назначенного срока документы не будут представлены, процесс регистрации прекращается, и в дальнейшем заявителю придется начинать его заново, в том числе повторно платить госпошлину. Регистрацию можно приостановить и на основании заявления правообладателя, но не более, чем на 3 месяца.

Как обратиться в Росреестр?

Регистрация сделок с недвижимостью может осуществляться заявителем как лично, так и по почте или интернету. Основные способы обращения в Росреестр:

• Прийти в отделение организации по месту нахождения объекта сделки. Чтобы избежать очередей, можно записаться на прием по единому номеру центра обслуживания Росреестра или с помощью онлайн-сервиса на официальном сайте организации.
• Обратиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). В таких организациях услуги оказывают в комфортных условиях, работает принцип «одного окна».
• В Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии имеется платная услуга выезда к заявителям для приема и последующей выдачи документов. Осуществляется также и на безвозмездной основе (для инвалидов 1-й и 2-й группы и ветеранов).
• Заявитель может выслать необходимый пакет документов почтовым отправлением с уведомлением о вручении по адресу того отделения Росреестра, где находится объект недвижимости. Подлинность подписи на заявлении о проведении регистрации должна быть заверена нотариально. К письму необходимо приложить также опись вложения.
• Заявление может быть подано в электронной форме с помощью онлайн-сервиса на официальном сайте Росреестра.