Понятие задатка, его признаки и основные функции

Определение термина «задаток» и его форма содержится в статье 380 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым под задатком понимается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон заключаемого соглашения в счет причитающихся с нее платежей.

Она выступает как своеобразный гарант будущего заключения договора купли-продажи и обеспечивает его надлежащее исполнение.

Проще говоря, покупатель, желающий приобрести квартиру и остановивший свой выбор на конкретном объекте, оставляет задаток продавцу и тем самым доказывает, что не изменит своих намерений и доведет дело до заключения договора. В свою очередь, продавец, приняв деньги, обязан остановить процедуру продажи жилья в пользу третьих лиц.

Исходя из норм, содержащихся в гражданском законодательстве относительно природы задатка, можно сформировать следующие признаки, отличающие его от других категорий, например, аванса:

• порядок передачи закреплен в действующем законодательстве;
• является доказательством заключения соглашения;
• выступает обеспечительной мерой исполнения обязательств, то есть обязывает стороны заключить договор;
• всегда вносится до заключения основного договора;
• при несоблюдении условий договора виновник несет ответственность.

Вместе с тем, аванс является просто предоплатой за квартиру, которая выплачивается для того, чтобы обеспечить бронирование конкретного варианта. И если сделка не состоится, аванс должен быть возвращён покупателю.

Сущность задатка наиболее наглядно проявляется в присущих ему функциях, а именно:

1. платежная (при неукоснительном соблюдении всех условий договора покупателем и продавцом задаток выступает авансом в счет будущей оплаты);
2. гарантийная (закрепление обязательств обеих сторон, при нарушении которых возникают материальные потери в размере оговоренной суммы задатка);
3. доказательственная (выступает доказательством того, что сделка будет совершена).

Оформляться соглашение о задатке независимо от суммы должно строго в письменной форме, можно в форме расписки.

Основное содержание расписки о передаче задатка

Этот документ может иметь произвольную форму, но в ней должны быть указаны следующие существенные сведения:

• название, место  и дата составления;
• назначение платежа и основание передачи (ссылка на основной договор);
• паспортные данные обеих сторон договора;
• список всех собственников реализуемой квартиры;
• конечная стоимость недвижимости;
• указание адреса и площади квартиры;
• сумма задатка;
• срок исполнения возникших обязательств;
• ответственность сторон за несоблюдение условий соглашения;
• подписи сторон.

При этом при передаче задатка необходимо в обязательном порядке иметь при себе оригиналы правоустанавливающих договоров на реализуемый объект недвижимости.

Расписка составляется в двух экземплярах, один из которых передается продавцу, второй остается у покупателя. Именно она выступает своеобразной гарантией того, что при несоблюдении условий основного договора стороны будут нести ответственность.

Ответственность сторон при невыполнении пунктов договора

Статья 381 Гражданского кодекса РФ содержит положения, регламентирующие действия покупателя и продавца при прекращении или неисполнении заявленных обязательств. К ним относятся следующие:

1) Если нарушения заключенного соглашения были допущены со стороны покупателя, например, он отказался приобретать квартиру, то задаток остается у продавца в полном объеме и не подлежит возврату;

2) Если продавец не исполнил положения договора и продал недвижимость третьим лицам, то он обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном размере.

3) Кроме того, сторона, нарушившая условия договора, должна возместить потерпевшему все понесенные убытки с учетом суммы задатка.

Оптимальный размер задатка

Обсуждая размер задатка, который целесообразно оставить в счет оплаты квартиры в ближайшем будущем, необходимо понимать, что должны учитываться интересы и продавца, и покупателя. Это означает, что уплаченная в качестве доказательства серьезности намерений сумма, должна удовлетворить и обезопасить продавца от возможной упущенной выгоды, и в то же время не сильно бить по карману покупателя.

Кроме того, последний должен понимать, что его не «кинут». Соответственно, чем выше сумма задатка, тем больше вероятность того, что сделка будет доведена до логического завершения — покупатель получит выбранный объект недвижимости, а продавец — заветные денежные купюры.

В любом случае, размер задатка оговаривается в индивидуальном порядке. Как правило, эта сумма колеблется в пределах от 5 до 15% рыночной стоимости реализуемой квартиры.