Избежать многочисленных сложностей и неурядиц, вызванных недобропорядочным поведением съемщиков жилья или арендодателей, поможет договор аренды жилого помещения.

Этот документ, составленный надлежащим образом, обеспечит надежную защиту от злоумышленников и аферистов.

Объектом договора является пригодное для постоянного проживания помещение, соответствующее санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям.

Взаимодействия сторон по договору аренды жилья регламентируются гл. 34 ГК РФ.

 

Аренда и наем: в чем разница?

Следует различать понятия найма и аренды. При сдаче жилья физическому лицу заключается договор найма, юридическому — договор аренды.

Некоторые отличия этих договоров приведены в таблице.

Сравниваемые данные	Договор найма	Договор аренды
Законодательная база	Гл. 35 ГК РФ	Гл. 34 ГК РФ
Кому сдается  объект	Физическому лицу	Юридическому лицу
Назначение объекта	Для проживания граждан	Для проживания сотрудников
Наименования сторон договора	Наймодатель и наниматель	Арендодатель и арендатор
Срок договора	До 5 лет	Не ограничен
Регистрация договора	Не требуется	При сроке договора более 12 месяцев
Способы расторжения договора	Только в судебном порядке	По соглашению сторон или через суд

 

Заключение договора

При возникновении у юридического лица необходимости съема жилого помещения для своих сотрудников, оно может получить это право по договору аренды. Собственник жилья на основании этого документа передает свое имущество во временное распоряжение и пользование арендатору за определенную плату (ст. 30 ЖК РФ).

Чтобы право пользования квартирой получило физическое лицо, необходимо составить договор найма. Правовые нормы сдачи жилья в аренду гражданам регламентирует гл. 35 ГК РФ.

Устная договоренность с порядочным поначалу человеком впоследствии может привести к серьезным трудностям и конфликтным ситуациям. Учесть и отразить все спорные моменты — самое важное требование при составлении договора аренды. Внимательно к оформлению документа должны отнестись и арендодатели, и съемщики жилья. Это относится не только к вопросам, связанным с пользованием помещением, но и с поведением сторон по окончании периода действия соглашения.

Договор аренды жилья, как и найма, заключается в письменном виде. Права сторон и их обязанности не имеют жестких рамок и определяются по обоюдному согласию. Например, размер и порядок оплаты, проведение текущего ремонта, график посещений квартиры собственником, штрафные санкции за нарушение пунктов договора. Чем подробнее описываются условия в документе, тем меньше разногласий возникнет в будущем.

Договор не имеет утвержденной формы. Можно скачать готовый бланк, заполнить его или отредактировать на свое усмотрение. Заключенный по всем правилам документ гарантирует прочную юридическую защиту участникам сделки.

 

Основные разделы договора

Типовой договор аренды жилого помещения состоит из следующих основных частей:

1) Предмет договора. В этом пункте указывается площадь, адрес, стоимость арендуемого жилья, данные свидетельства о праве собственности. Характеристики помещения либо ссылка на прилагаемый к договору акт сдачи квартиры, в котором подробно описывается состояние объекта и все находящееся в нем имущество.

2) Срок действия. Содержит даты начала и окончания действия документа. При их отсутствии договор считается бессрочным.

3) Обязанности сторон. Со стороны арендодателя — предоставление жилья в пригодном для жизни состоянии, уведомление съемщика о скрытых изъянах помещения, правах третьих лиц и т. д. Арендатор обязан:

• вовремя производить оплату за пользование помещением, коммунальных услуг;
• возмещать убытки при порче имущества или производить его ремонт;
• оповещать собственника о неисправностях инженерных систем;
• по окончании срока действия соглашения сдать помещение в надлежащем виде и т. д.

4) Права сторон. Арендодатель вправе требовать: соблюдения правил пользования жильем, своевременную оплату, освобождения помещения по истечении срока договора или иным причинам. Съемщик же может по согласию собственника вселять в квартиру своих близких родственников. При этом число проживающих в помещении лиц не должно превышать установленные законом нормы площади в расчете на каждого из них.

5) Ответственность сторон. Описывается порядок возмещения ущерба арендатором при неисполнении пунктов договора. Собственник же обязан вернуть полученную авансом сумму при его досрочном расторжении.

6) Арендная плата. В этом пункте отражаются конкретные суммы, сроки оплаты, размер пеней при просрочке платежей.

7) Заключительные условия. Здесь описывается порядок досрочного расторжения договора и решения возможных спорных ситуаций.

8) Реквизиты и подписи сторон.

Изменения в договор аренды жилого помещения вносятся путем составления дополнительного соглашения в аналогичной форме. Оно также подлежит государственной регистрации при сроке действия более года.

 

Регистрация договора

По обоюдному желанию сторон или при сроке действия договора свыше 12 месяцев необходима его регистрация в росреестре. Для ее проведения требуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (может подать одна из сторон сделки).
• Паспорта с копиями: собственника и представителя юридического лица.
• Правоустанавливающие документы на помещение и свидетельство о регистрации.
• Учредительные документы организации или выписка из ЕГРЮЛ.
• Три экземпляра заключенного договора аренды.
• Квитанция об уплате госпошлины и ее копия.
• Паспорт жилого объекта (экспликация) и поэтажный план из БТИ.

В отдельных случаях, установленных законодательством, для регистрации требуются и другие документы. Например, разрешение органов опеки, согласие супруга и т. д.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ регламентирует порядок регистрации. Ее условия и полный перечень документов могут устанавливать и субъекты РФ.

Так, для жителей столицы нужная информация содержится в Распоряжении Правительства Москвы «О регистрации договоров аренды жилых помещений» от 31.12.1998 № 354.

Договора аренды жилья, заключенные между физическими лицами, не подлежат регистрации.

 

Расторжение договора

Договор аренды может расторгаться раньше срока по взаимному согласию или через суд.

Арендодатель может настаивать на досрочном расторжении договор только после направления письменного требования арендатору об исполнении им своих обязательств. Судебный порядок расторжения договора по инициативе собственника возможен, если арендатор:

1. не заплатил за аренду жилья более двух раз подряд;
2. нарушает условия договора при пользовании имуществом;
3. значительно ухудшает состояние имущества;
4. не производит капитальный ремонт, если он обязан осуществлять его по условиям договора.

Арендатор также вправе обратиться в суд для расторжения соглашения, если:

• арендодатель не предоставил указанное в договоре имущество или препятствует пользованию им;
• имущество имеет умышленно скрытые дефекты и непригодно к использованию;
• собственник не осуществляет капитальный ремонт в оговоренные сроки, если эта обязанность закреплена за ним в договоре;
• по независящим от арендатора причинам имущество будет непригодным для использования.

В договоре аренды могут отражаться и другие причины для его досрочного расторжения.

Договор найма может быть расторгнут добровольно по соглашению сторон или в судебном порядке по причинам, указанным в ст. 687 ГК РФ. Иногда суды принимают решение о предоставлении нанимателю срока до одного года для устранения допущенных нарушений.

 

Перезаключение договора

Арендатор, исправно выполнявший все обязанности по договору, по истечении срока аренды имеет преимущество перед иными лицами на заключение соглашения на очередной срок. Для этого нужно послать арендодателю письменное уведомление. Если срок его отправки не предусмотрен в договоре, то сделать это следует до завершения действия текущего соглашения. При заключении договора на новый период его пункты могут корректироваться по договоренности сторон.

Если арендодатель проигнорировал желание съемщика заключить очередной договор, но оформил его с иным лицом в течение года с момента прекращения срока действия прежнего, то арендатор вправе обратиться в суд с требованиями:

• переоформления на себя всех прав и обязанностей по новому соглашению;
• компенсации убытков, вызванных отказом в возобновлении договорных отношений.

Если срок договора истек, а арендатор по-прежнему пользуется жильем, и собственник не возражает, то договор считается возобновленным на прежних условиях и на неопределенный период.

 

Субаренда и поднайм жилья

Арендодатель сдает жилое помещение арендатору, а тот — третьему юридическому лицу. Такая сделка называется субарендой и является законной операцией.

Если в роли третьих лиц выступают граждане, то сделка называется — поднайм. О подобных операциях должен знать собственник жилья, а соответствующий пункт необходимо указать в договоре.

Законодательно договор субаренды регламентируется аналогично договору аренды. Он не может быть оформлен на срок, превышающий период действия основного договора. При расторжении основного договора субаренда также прекращает существование.

 

Некоторые нюансы

При заключении договора не с самим собственником жилья, а с его представителем, он должен действовать по нотариально заверенной доверенности.

Если арендуемое жилье — долевая собственность, необходимо наличие подписей всех дольщиков в договоре либо их нотариально заверенные согласия.

Важным моментом является наличие у арендодателя письменных гарантий, что сдаваемый в аренду объект не будет продан или заложен. Наниматель должен получить данные о том, что жилплощадь не связана подобным договором с иными лицами, не арестована, не в споре и т. д.

Договор аренды жилого помещения может предусматривать выкуп арендатором занимаемого объекта при условии внесения им полной стоимости жилья до завершения действия договора. Данное условие должно закрепляться в договоре или дополнительном соглашении. В отдельных случаях закон запрещает выкуп арендуемого имущества.

Изучив образец договора аренды или найма жилого помещения, можно узнать ключевые параметры составления данного документа и оформить его текст под собственную ситуацию. Заключение договора обеспечивает арендодателю правовую защиту, а для нанимателя — это юридическое основание для проживания в помещении в установленный документом период.